决定房价的，不是需求，不是货币现象，而是心理因素

很多懂一点点经济学的人都号称知道房价是怎么回事，也就是所谓“货币泛滥说”：1990年，中国广义货币1.39万亿，1998年10.45万亿，2014年上半年120万亿，现在差不多150万亿。货币多，房价就跟着涨，最简单地说货币供应量涨100倍，房价也应该涨100倍。

真是这样的吗？

房价这个东西，只有部分城市涨的凶猛。以经济发达的广东为例，只有深圳房价特别高，有人前一段时间核算过（到现在深圳又涨了20%了），深圳一套房等于其它地市多少套，广州2.6套，佛山4.5套，珠海2.5套，中山6.3套，清远10套等等。

如果主要是货币引起的房产通胀，各地房价差别不至于这么大。

在深圳买一套房现在基本上要千万左右，按揭700万，30年，月供要39,000元，去年深圳平均工资7631元，税后，两口子能拿到3.9人的不是很多。这些数据证明，一些城市的高房价货币超发并非主导因素，买不起也要买就不是需求因素。

房价其实是最高支付能力的20%人决定的。大城市20%的有钱人钱极多，超过了罗杰斯传播曲线16%的门限值，因此就被炒上去了。而小城市20%的有钱人没有那么多钱，所以，房价炒不上去。

另外深圳商用地搞得太多，优惠太大，把民用地搞没有了，然后房价就上去了。香港一直是这么玩的，以低税收吸引世界大公司把亚太总部放在这里，然后政府是唯一的土地供应商，通过限制土地的供给量炒高房价，通过地价政府再获取收入。

貌似北上深都是这么玩的，只是深圳更典型。因为决定把公司开在哪里是公司高层说了算，他们都有钱，在房价高的地方，给出地块吸引力就更大，没有人会关心员工是否能够买房。

现在的房价不能用供需解释，也不能用货币解释，主要因素是心理因素。

格雷厄姆在《证券分析》中写到：“过去若干年，股票的价格完全被心理因素控制……”其实房价也和股票一样，过去的若干年，房价主要由心理因素控制。

政府调控房价主要是通过限价、限供方式。每次说的都是“不能让房价过快上涨”。等房价稍微稳定一段时间，人们在心理上适应了现在的价格，新的一轮刺激准时到来，比如，开放二房，取消限购，按揭利率打折等等。这些东西刺激人们的心理，导致房价十倍速增长。

越折腾越强化人们的涨价预期，每次购买者都赚到钱，踏空者都倒霉，心理预期不断被强化。再加上一线城市的居民总是关注一些M2之类似是而非言论推波助澜，房价就涨到了这个水平。

现在我们要判断的是这个游戏能长久的玩下去吗？以什么方式收场？

长久玩下去，房价涨涨涨，房价现在1000万，每月要还3.9万，以此类推，再涨一倍的话就月供就要达到7.8万，总有大部分人都换不起的时候。这时，房价就难以为继了。

还有一种观点认为，中国选择让货币激烈贬值，到日元计价水平之后，这些房子看起来就不怎么贵了。姑且不论这种贬值导致严重的社会和经济问题，即使是忽略这些问题，那么大部分房价比较低的地方咋办？由于巨大的供应量，大部分城市房价无法涨到日元计价的水平，卖不出的大量房产就成了负资产。房地产就成了一个彻底赔钱的买卖，同样也会发生巨大的债务问题。

这样就面临着一线城市泡沫破灭还是三线城市破产的问题。最终可能是一个折中的结果，房地产泡沫部分破裂，货币一定程度的贬值，比如贬值一倍，而不是到日元的水平。在一线城市破产和三线城市破产之间，选择一条中间道路是较为理性的方式。

房价，其它都是诱因，心理是杠杆。